Tesis Yönetimi – 2022 Insight
Sektörde ilk defa bir iç görü raporu hazırladığım için sektör çalışanları ve paydaşları ile iç görü hakkında önce bazı bilgilendirmeler yapmak istedim.
İç görü literatür kavramında insight olarak adlandırılır, açık ve net bir şekilde görünmeyen anlamlı gerçeklik demektir. Esasında görünmeyeni anlamlandırıp bir gerçeklik noktasına taşımak diye yorumlayabiliriz. Dolayısı ile insight raporları sayesinde piyasa ve müşteriler ile bağ kurmak, değer yaratmak, fark oluşturmak ve katma değer yaratmak mümkündür. İç görüler detayda değil bütünde anlamlı bir sadeliğe sahip olmalıdır. Güçlü hazırlanmış iç görü raporları süreci o kadar net ve berrak hale getirir ki gerçeklik ile aldatmaca arasındaki fark anlaşılmaz. Raporların gerçekliğe ulaşması için sayısal rakamlar kullanılması raporu daha çok güvenilir hale getirir. İç görü sayesinde, şirketiniz ve markanız sıradanlıktan sıyrılır, iç görüler sayesinde alacağınız aksiyonlarla şirketinizi sektörde öne çıkartır, verimliliğiniz ve etki gücünüz artar ve aynı zamanda pazarda cazibe merkezi haline gelebilirsiniz.
İç görü raporlarını nasıl hazırlıyorum?
Sektör ve sektör dışı dinamikleri yerelde ve uluslararası alanda araştırmalar yapıyorum. Araştırmalar sonucu tespit ettiğim bulguları sınıflandırıp önemli bulduklarım üzerinde gizlenmiş iç görüleri bulmak için derinleşiyorum. Daha sonra sınıflandırdığım ve derinleştirdiğim konuları (parçaları) netleştirmek ve resmi tamamlamak için tekrar bir bütün haline getiriyorum. İç görü yaklaşımı gösteren konuların geçmişi, bugünü ve geleceği ile ilgili araştırmalar yapıyorum. Tüm araştırmalarımın sonuçlarını net bir gerçeklik düzeyinde değerlendirip rapor haline getiriyorum. Yani bu noktada ne olmasını arzu ettiğimden ziyade tarafsız bakış açısıyla ne olacağına ait sonuç raporları oluşturmaktayım.
2022 yılı için hazırladığım iç görü raporu ilk defa olması sebebiyle tüm kullanıcılara açık olarak yayınlamaktayım. Daha sonraki iç görü raporlarına erişmek için, tamamen ücretsiz olarak sisteme abone olmanız gerekmektedir. Abonelik ile tüm içerikler mail kutunuza düşecektir. Bunun dışında tarafınıza herhangi bir tanıtıcı / reklam vs. gibi mailler iletilmez, gereksiz mail iletileri olmaz.
2022 Tesis Yönetimi İç Görü Raporu
Önsöz
2022 Tesis Yönetimi iç görü raporunu oluşturmak, sektör çalışanlarına ve paydaşlarına destek olmaktan dolayı gurur duyuyorum. İç görü oluşturmak için önce geçmişi ve bulunduğumuz durumu iyi anlamak ve sonrasında ise gelecek ile ilgili öngörüler çıkarmak mümkündür. Covid19 etkisiyle bir çok ilkeleri yaşarken, alışkın olmadığımız bir çok çalışma koşullarını test etmek zorunda kaldık. Bu süreç tüm insanlık için tam bir meydan okuma haline geldi. Toplam fayda anlamında mevcut kurallara uyanlar süreci kayıpsız atlatırken, kendi kurallarını yaratanlar ise bu süreçten karlı çıktı. Bu iç görü raporunu mevcut kurallara bir taraftan uyarken kendi kurallarınızı, politikalarınızı ve vizyonunuzu oluşturmanıza yardımcı olmak için hazırladık.
2021 yılı Covid19 ile yaşamanın öğrenildiği ve bu kapsamda dünyada olduğu gibi ülkemizde de normalleşme süreçlerinin hızlandığı bir yıl oldu. Tabii ki bunda en büyük etkin aşının bulunması ve hızlı bir şekilde aşılanmanın sağlanması çok önemli bir etkendir. Diğer bir etken ise kurumların iş yapış şekillerinin esnek modele dönmesi ve daha çevik çalışma koşullarını sunması olmuştur. Diğer taraftan tüm dünyada pandemi sebebiyle hükümetlerin esnek para politikaları sayesinde piyasada bol miktarda nakit dolaşımı gerçekleşmiş ve dünya ticaret hacmi yükselmiştir. Ülkemizde ise hükümet ve bürokrat kanatlarında ekonomi yönetimi ve ekonomi politikaları sürekli değişerek istikrarsız bir kur ortaya çıkmış, faizlerin düşmesine rağmen yüksek enflasyona maruz kalarak halkın alım gücünde zayıflama gerçekleşmiştir.
Covid19 sebebiyle çalışma alışkanlıklarında yıkıcı inovasyon noktasında birçok değişiklik gördük. Aynı şekilde sadece Tesis Yönetimi çalışanları için değil sektöre hizmet veren üçüncü parti kurum ve kuruluşlarda da yeni ve esnek çalışma düzenini dijitalleştirme süreçlerini hızlandırdığına tanık olduk.
Turizm sektörü 2021 yılına geç başlamış olsa da ilerleyen aylarda otellerin yüksek doluluk oranlarına tanık olduk. Özellikle 2021 yılı üniversitelerin örgün eğitime açılmasıyla birlikte kira artışlarında bir önceki yıla göre yaklaşık 2 kat artışlar gerçekleşti. Demir ve çelikteki fiyat artışları inşaat piyasasını etkiledi ve inşaat piyasasında daralma gerçekleşti. Yüksek enflasyon ve taleple birlikte düşük konut arzı konut fiyatlarını arttırarak dünyada ülkemiz gayrimenkul fiyat artış birincisi oldu.
Covid19 sebebiyle yapılan birçok ticari bina dönüşüm çalışmaları başladı. Konvansiyonel termodinamik yasalarına göre imal edilen ticari gayrimenkuller ASHRAE VE REHVA’nın önerileri doğrultusunda alt yapılarını yenilemek zorunda kaldı. Mali gücü olan gayrimenkuller alt yapısı güncellendi olmayanlar ise güncelleme için planlama yaptı. Diğer taraftan esnek çalışma şekli gayrimenkullere olan talebi düşürdü. Artık ticari gayrimenkullerde dönüşüm süreci başlayacağını düşünmekteyiz.
Bir ticari gayrimenkule bağımlılık şirketler için önemli gider kalemlerinden birisiydi. Covid19 ile birlikte günü birlik ofis kiralama hizmeti veren firmalara yöneldi. Tesis Yönetiminin bir parçası olan ofis yönetimi, günü birlik ofis kiralama hizmetleri ile birlikte derinlik kazandı ve sektör bu konuda bir öğrenme eğrisi oluşturdu.
2021 yılı enerji fiyatları yükseldi ve enerji artık şirketlerin en önemli harcama kalemlerinden birisi haline geldi. Dünya piyasasında özellikle doğalgaz fiyatları ülkelere göre 2-3 katı yükseldi. Ülkemizde ise önceden yapılan alım kontratları sebebiyle doğalgazda anlamlı bir artış olmadı ama döviz kuruna bağlı olarak doğalgaz fiyatlarında artış gerçekleşti. Yine petrol piyasasında fiyatlar yükseldi. İngiltere brexit ve Covid19’a bağlı olarak tedarik zincirinde sorunlar yaşadı ve benzinde arz sıkıntısı çekti. Ülkemizde ise benzin eşel mobil sistemine bağlı olarak fiyat artışları yaşadı. tüm bunlar devam ederken dünyada enerji talebi hiç olmadığı kadar yükseldi.
Çevresel çalışmalar ile ilgili olarak ülkemiz daha önce Sıfır Atık Yönetimi sistemine geçmişti fakat Covid19 sebebiyle kurumların birçoğu uygulayamadı ve EÇBS kayıtlarını oluşturamadı. Diğer taraftan ülkemiz Paris Anlaşmasına nihai olarak karar verdi ve onayladı. Paris anlaşmasında birçok madde olsa da en önemli madde iklim değişikliği ile mücadele kapsamında sıcaklığı en az 1,5 derece ve mümkünse 2 derece düşürmek.
Tesis Yönetimi ile ilgili olarak ülkemizde birçok sivil toplum kuruluşları kuruldu ve hatta bunun bir konfederasyon altında topladı. Fakat daha gidilecek çok yol ve düzenlenecek birçok süreç bulunmakta.
Her ne kadar ülkemiz gelişmekte olan ülkeler statüsünde olsa da büyük binalar anlamında Avrupa’da en fazla yapı stokuna sahip konumda. Büyük şehirlerde ticaretin yoğun olması sebebiyle inşa edilen büyük binalar artık yaşlandı ve bu konuda renovasyon ve restorasyona ihtiyaç baş göstermeye başladı.
İş Sağlığı ve Güvenliği ile ilgili Avrupa’da iş kazalarında maalesef ülkemiz birinci sırada yer almaya devam etti. Diğer taraftan kurumlar, işçiler ve iş verenler her geçen gün iş İSG konusunda farkındalıkları arttı.
Yangın ve güvenlik konusunda sadece tesislerde değil tesis dışındaki ortamlarda da dikkat çeken bir yıl oldu. Özellikle yaz aylarında ülkemizde ve dünyada gerçekleşen orman yangınları maddi ve manevi olarak büyük kayıplar yaşadı.
Konvansiyonel ticari bina yerleşimi silolar düzeyinde tasarlanması noktasında yenilikçi görüşler ve tasarımlar ortaya atıldı. Özellikle iş birliğine dayalı ofisler ile ilgili birçok şirket konuyu gündemine almış olsa da pek azı hayata geçirdi.
Evden çalışma ve hibrit çalışma modellerini birçok firma test etme fırsatı buldu. Normalde öngörülerde en erken 10 yıl öncesinde kullanılması öngörülen uzaktan çalışma teknolojilerinin birçoğu test edildi. Diğer taraftan uzaktan çalışma alt yapısı hizmeti veren teknoloji firmaları ise müşteri beklentilerine uygun olarak alt yapılarını güncelledi.
Kısa çalışma ödeneği her ne kadar sektörde yaşanması ihtimali olan bir krizi önlemiş olsa da 2020 ve 2021 yılında birçok bina ya açılmadı ya da açılsa bile talep görmedi. Özellikle sinema, tiyatro, müze gibi sosyal ve kültürel organizasyonların gerçekleştiği alanlar sınırlı olarak hizmet verdi. AVM’ler ise ne kadar kontrollü olarak ziyaretçileri kabul etse da ciddi ciro kayıpları yaşadı.
Tesis Yönetimi 2022 iç görü raporu sadece 2022’yi değil sonraki yılları da kapsayacak şekilde hazırladım. Çalışanlarınıza, şirketinize ve diğer paydaşlarınıza fayda sağlayacağını umuyor işlerinizde başarılar diliyorum.
Ömür Yılmaz
Tesis Yönetim Hizmetleri Sektöründe Mevcut Durum
Türkiye’de her ne kadar birçok Tesis Yönetimi ile ilgili sivil toplum kuruluşları olsa da esasında hemen hepsi tamamen reklam ve ciro arayışından ibaret olduğu gözükmektedir. Öncelikli olarak tamamen çıkar çatışmasından sıyrılmış bağımsız vizyonu ve operasyonları olan bir hareket olarak tekrar düzenlenmelidir. Dolayısıyla piyasa ile ilgili olarak sivil toplum örgütlerinden bir dönüş almak şimdilik mümkün olmadığı için bu konuda İngiltere’de yapılmış olan araştırma sonuçlarını referans alarak Türkiye piyasası ve ölçeğine uygun bir şekilde değerleme yapmaktayım.
İngiltere’de Barclays tarafından 10 yıldan beri her yıl sektör anketi yapılmakta. 2021 yılında yapılan ankette Tesis Yönetimi güven endeksinde gerileme olduğu sonuçlarına ulaşmış durumda. Diğer taraftan ise kullanıcı alışkanlıkları ve sektöre ait pazarın tamamen değiştiğini görmek mümkün. Ayrıca Covid19 riskleri ile ilgili olumlu yönde sonuç almaya başlandığını belirtmekle birlikte önümüzde daha çok zorluklar ve fırsatların yer alacağı tahmin edilmekte. Pandemi Tesis Yönetimine olan ilgiyi arttırırken sektör ve çalışanlarının yapmış olduğu iletişim ise bir o kadar önemli hale gelmiştir.
Anket Soruları
Mevcut tesis yönetimini nasıl buluyorsunuz?
Ankete katılanların görüşlerine ait değerlendirme sonucunda aşağıdaki cevaplar alınmış.
Covid19 durumu sebebiyle gelecekte çok fazla belirsizlik var.
Belirsizlik faktörü. Ofis tabanlı çalışma alanlarının azalması beklentileri sebebiyle yan hizmetlerden etkilenme durumu.
Binaların yeniden açılmasına yönelik yatırım nakit akışı ve yine belirsizlik.
Durgunluk tehdidi, boş gayrimenkullerde artış, uzaktan çalışmaya kalıcı bir şekilde geçiş, merkeziyetçi çalışmadan uzaklaşma.
Bazı sektörler Covid19’u fırsat bilerek büyürken bazı firmaların ise istemeden küçülmek zorunda kalması.
Sektörün pandemi sebebiyle ciddi sıkıntılar çekmesi. Çalışanların yüksek baskı altında kalması yine pandemi sebebiyle yıllık izinlerini bile kullanamamış olması.
Diğer taraftan iç ve dış müşteriler, sorumlu çalışmaları takdir ederek sektör çalışanlarına moral olmuştur.
Devlet, işletmeler, çalışanlar ve halk arasında daha fazla güven tesis edildi. Sektöre olan güvenin trende bağlı olarak artması gerektiği ihtiyacı belirmiştir.
Covid19 sırasında özellikle Tesis Yönetiminde iki disiplinin önemi anlaşıldı; Temizlik ve Güvenlik.
FM’in günlük yaşam içindeki rolü takdir gördü.
2020 yılında satınalma faaliyetlerinde düşüş gerçekleşti.
2021 yılı ile 2022 yılında FM sektöründe satınalma operasyonlarının gerçekleşmesine yönelik sektörde beklenti oluştu. Sektör bir yandan güçlenirken diğer yandan yeni oyunculara yer açmak için boşluklar oluşacak.
Ankete devam edersek, FM şirketinin mevcut yılındaki potansiyeli bir önceki yıla göre nasıldı ve gelecek yıl için beklentiniz nedir diye sorulmuş.
FM şirketinin mevcut yılındaki potansiyeli bir önceki yıla göre nasıldı?
FM şirketinden gelecek yıl için beklentiniz nedir?
İki grafiği karşılaştırdığımızda 2021 yılının bir çok beklentirleri karşılamadığı buna rağmen 2022 yılı için ise kuvvetli bir iyimserliğin hakim olduğunu görmek mümkün.
Diğer taraftan 2021 yılında İngiltere’de düzenlenen Futures konferansında 2021 yılına ait mevcut koşulların değerlendirilmesi üzerine 350 katılımcı üzerinden yapılan anket sonuçları ise esasında hiç şaşırtmadı.
Aynı konferansta gelecek yıl ile ilgili (2022) beklentileri sorulduğunda, katılımcılarının yarısından fazlası sektörün büyüyeceğine yönelik bir iyimserliğe sahip olduğu görülmüş.
Görüldüğü üzere her iki ankette 2022 yılı için güçlü iyimser beklenti hakimdir. Bu kapsamda 2022 yılı için sektör daha sağlam bir pazar ve ciddi bir büyüme beklentisi içinde.
Diğer bir anket sorusu ise Pazar yeri ve iş gücü planlamasıydı.
2022 yılı için mevcut iş gücünü korumak veya azaltmak konusunda verilen cevaplardan %56 oranında aynı kalmasını beklerken %13’ü oranında azaltmayı, %31 oranında ise arttırmayı planlamakta.
Aynı soru 2020 için sorulduğunda ise %54 oranında aynı kalmasını, %4 oranında azalma, %42 oranında ise artış beklentisine hakimdi.
Her iki yıla ait beklenti anketlerine baktığımızda sektörde büyüme beklentisinde azalma olsa da, rakamlar halen sektörün kuvvetli bir büyüme potansiyeline sahip olduğunu göstermektedir.
FM firmalarının en büyük beceri eksikliklerine yönelik yapılan son 12 yıla ait anketin sonuçları ise beklenen şekildeydi. FM sektöründe maalesef halen yetkinliklerin arttırılmasına yönelik çok büyük bir potansiyel bulunmaktadır. Anket katılanların beceri eksikliği olarak gördüğü konular %44, ticaret gelişimi %17, satış becerileri %27, profesyonel olgunluk %4 oranında yöneticiler, %8 oranında ise diğer olarak sınıflandırılmış sonuçların ortaya çıktığını görüyoruz. Bu noktada analiz ettiğimizde FM sektörünün daha fazla ticaret hacmine sahip olması gerektiği beklentisinin satış becerilerindeki eksiklik ile tanımlandığı sonucu çıkarabiliriz. Tabi bunda ülkelere göre farklılıklar olabilir. Ama esasında satıştan kasıt tüm pazarlama ve tanıtım faaliyetleri demek mümkün olabilir. Çünkü FM sektörünün halen çok ciddi bir şekilde tanınmaya ve farkındalık yaratmasına ihtiyaç bulunmaktadır. Diğer taraftan aynı farkındalığı çalışanlar için de oluşturulması, çalışanlara daha fazla yetki, kariyer planı ve haklar tanınması çalışan profilinde artışın sağlanması mümkündür. Sektörde yetkinlikler arttıkça firmaların olgunlaşma ve kurumsallaşmaya başlayan yolculukları başlayacaktır.
Bildiğiniz gibi Covid19 sebebiyle hükümetler birçok sektöre mali yardımda bulundu. FM sektörü de bu yardımlardan faydalandı. Bu kapsamda yapılan anketler ise hükümetlerin desteklerinin devam etmesi yönünde. Çünkü sektör çalışanları aynı sağlık çalışanlarında olduğu gibi Covid19 döneminde işlerine devam etti ve pandemi ile mücadelede özellikle soft yönetim tarafı sahada ön planda hizmet verdi. Fakat normalleşme süreçlerinin başlaması ve dünya piyasasında yapılan destekler sayesinde hiç olmadığı kadar çok nakit dolaşımı olduğu için enflasyon yükselmesi ve ekonomik dinamiklerin dengelenmesi için tekrar bir pandemi atağı olmadığı sürece yeni bir yardım çalışması planlanmadığını görüyoruz. Diğer taraftan anket çalışmalarına geri döndüğümüzde piyasa yaklaşık %64 oranında gelecek yıl orta düzeyde büyüme tahmininde bulunmuş. 2020 iyimser beklenti anketindeki %52’den daha yüksek olduğu için piyasada iyimserlik yönünde bir beklenti oluşmuş olduğunu söyleyebiliriz.
Ankette önümüzdeki yıl işletmeniniz ana hedefleri nelerdir sorusu sorulmuştur.
Ankete cevap verenlerin %64’ü sektörde gelecek yılı için büyüme beklentisi içinde. Bunun için salt Tesis Yönetimi için değil diğer sektörlerinde takip edilmesi doğru olacaktır. Neticede Tesis Yönetimi sektörü esasında destek hizmetlerini sağladığı için destek verdiği ana sektörlerin büyüme hızı tesis yönetimi sektörünü doğrudan etkileyecektir. Örneğin AVM sektörü, perakende piyasası yükselmeden büyümesi imkansız. Eğer AVM sektörü perakende piyasası yükselirse büyüyecektir. Dolayısı ile AVM sektörüne hizmet veren Tesis Yönetimi sektörü de AVM sektörüne paralel olarak büyümesine devam edecektir.
2020 yılında %9 oranında anket cevaplarına göre hızlı büyüme beklentisi 2021 anketinde %17 olarak karşımıza çıkıyor. Bu noktada Tesis Yönetiminde halen hızlı büyüme için potansiyel olduğunu düşündürmekte. Dolayısı ile sektörün verdiği hizmet çeşitliliğini arttırmak ve daha verimli operasyonlar yapma konusunda iştahı olan firmaların büyüme konusunda zorluk çekmeyeceğini düşündürmekte. Diğer taraftan sektör içinde satınalma operasyonlarına baktığımızda ise önemli bir düşüş görmekteyiz. Bu kapsamda, satış, küçülme, konsolidasyon vb. etkenleri komple değerlendirdiğimizde 2020’de %14 olan oran 2021 yılında ise %2 seviyelerine düştüğünü görmekteyiz. Son yıllarda tesis yönetimi sektöründe birleşme ve satınalma ile yapılan konsolidasyonları kayda değer bir Pazar oluştuğunu söylesek de gelecek yıl için bu tip operasyonlarda ciddi bir düşüş beklenmekte. Fakat yine de satınalma ve birleşmeye yönelik halen iştahlı firmaların olduğunu söyleyebiliriz.
Anket çalışmasına esasında burada son verebilirim ama yine de İngiltere’de Brexit sürecinin Tesis Yönetimi sektörünü nasıl etkilediği hakkında birkaç rakam vermek farklı içngörülere sahip olmamızı sağlayacaktır. Eğer KKTC’de hizmet veriyorsanız KKTC’nin statüsünün değişmesi durumunda sektörün nasıl etkileneceği hakkında en azından sektör beklentisi hakkında fikir sahibi olabiliriz.
Anket sorusu Brexit’in işiniz üzerinde nasıl bir etkisi olabilir?
Cevaplardan anladığımız kadarıyla Brexit süreci İngiltere Tesis Yönetimi sektöründe ciddi oranda negatif yönlü etkilemiş. Sadece çok pozitif etkiledi ile çok negatif etkiledi oranları her ne kadar düşük olsa da arasında ki 6 kat düşündürücü. Diğer taraftan %40 oranında negatif etklenen bir grubun olduğunu görebiliriz. Buna karşı hiç etkilenmeyen %45’lik bir oran var. Peki hiç etkilenmeyenler nasıl etkilenmedi. Bu noktada iki seçenek akla geliyor. İlki, daha öncede belli olan Brexit sürecine hazırlanmış olabilir, ikincisi ise Brexit’in etkilemeyeceği bir sektörün altında destek hizmeti sunmalarıdır. Bu da bize büyürken iki tane sağlam bir büyüme yolculuğunu öğretiyor. Büyürken çevik olacak esnek kararları verecek bir yönetişim sistemi kurmak diğeri ise Pazar içinde penetrasyonu dengeleyecek sektörlerde yer almak.
Brexit sürecinde sermaye yatırımında bir değişiklik oldu mu?
Etkisi olmadı, negatif etkiledi ve çok negatif etkiledi sonuçlarını toplu olarak değerlendirdiğimizde %86’lık bir oran çıkıyor ki böylesine büyük değişikliklerin, sektörü finansal olarak negatif bir şekilde ayrıştırdığını gösteriyor. Her ne kadar Tesis Yönetimi mikro ekonomik faaliyetlerden etkilenmiyor olsa da, ülkeyi ve hatta bana kalırsa dünyayı etkileyen Brexit sürecinden yani makro ekonomik faaliyetlerden çok ciddi bir şekilde etkilenmektedir. Dolayısı ile buradan çıkardığımız sonuçlara baktığımızda Tesis Yönetimi sektöründe finansal olarak sermaye yatırımları gözüyle değerlendirdiğimizde böylesine büyük değişiklikler olduğunda önemli aktörlerden birisi olmadığı sonucu çıkıyor. Bu da bize Tesis Yönetimi sektör temsilcileri, sosyal faaliyetleri ve kamu üzerinde ki etkilerinin güçlü olması gerektiğini sonucu çıkartıyor. Böylesine büyük değişikliklerde korunması gereken sektörler arasında mutlaka Tesis Yönetimi sektörünün de varlığı yakınsanmalı. Örneğin Brexit gibi etkisi büyük olan bir dönüşüm olduğunda Tesis Yönetimi sektörünü pozitif anlamda korumacı bir bakış anlayışı ile yatırım yapılabilir ve hatta destek alabilir veya ucuz krediye erişilebilir olması sağlanabilir. Çünkü Tesis Yönetimi sektörüne baktığımızda istihdam oranlarının, bir çok sektörü geride bıraktığını görebiliriz. Bu kamu ve sivil toplum gözünde, bu istihdam büyüklüğü çok büyük bir güç ve sektörün bu gücünü kullanması gerektiği sonucunu çıkarmaktayım.
Brexit süreci turnover oranında bir etkisi oldu mu?
Turnover olarak baktığımızda esasında sermaye yatırımları ile aşağı yukarı aynı sonuçlara ulaştığımız açık bir şekilde gözükmekte. Böylesine etkili bir değişimin esasında sektör üzerinde çok etkili olmadığını görmek mümkün. Burada en önemli konu Tesis Yönetimi sürecinde kontratlı işlerin varlığı. Yani sektör ne kadar finansal açıdan güçlenirse turnover oranının da düştüğünü düşünebiliriz.
2020 ABD seçimleri FM sektörüne etkisi oldu mu?
Anket sonuçlarına göre esasında bir başka ülkede gerçekleşen seçimler İngiltere’de bir etkisi olmadığını gözlemleyebiliyoruz. Dolayısıyla buradan aldığımız örneklem ile ileride ülkemiz dışında gerçekleşecek olan bir seçim veya referandumdan sektörün etkilenme durumunun çok düşük olacağını düşünebiliriz.
Pandemi sonrası ofis doluluk oranları eski haline dönecek mi?
Eğer biraz gayrimenkul piyasasını takip ediyorsanız bu anket sonuçları sizi şaşırtmayacaktır. Dolayısı ile eğer ofisler ile ilgili yatırım planlarınız varsa tekrar gözden geçirmeniz şirketiniz açısında faydalı olacaktır. Pandemi sonrası “asla her şey eskisi gibi olmayacak” beklentisi bulunmaktadır.
Sektörün teknolojiye bakış açısı
Yapılan anketlerde Tesis Yönetim sektörü “teknoloji yapmaya” sıcak bakıyor olsa da “teknolojiye olan yatırımları önceliklendirme” konusunda, zayıf bir bakış açısına sahip. Yapılan anketlerde %42 oranında test ve ölçme teknolojilerine yatırım yapmayı, %30 oranında hizmet sunumuna yönelik teknolojilere yatırım yapmayı, %20’si ise CRM ve iletişim ile ilgili teknoloji ürünlerine yatırım yapmayı planlamakta. Bu noktada teknoloji olarak en yüksek oranı değerlendirdiğimizde İSG şartlarının etkisi ve pandemi koşulları dikkate alındığında test ve ölçme teknolojilerinin çıkması gelecek ile ilgili beklenti ve hareket planlarının yönünü kuvvetli olarak bize gösteriyor. Gelecekte enerjinin kalitesi, enerji tasarrufu, ortam hava kalitesi, hijyen durumu gibi alan ölçümleri en kritik konulardan birisi haline geliyor olacaktır. Halbuki geçmiş yıllarda sektörü artan oranda CRM teknolojilerine yatırım yapmaktaydı. Diğer tarafta sektörün %8 gibi bir oranı ise önümüzdeki yıl için teknolojiye yönelik yatırım yapmayacağı konusunda anketi cevaplamıştır. Tesis Yönetimi gibi dinamik bir sektörde teknoloji yatırımı yapılmamasını esasında küçülme yönünde bir eğilim olarak değerlendirmek mümkün.
Ofise dönüş anketi, ofislerin yeniden yapılandırılması gerekiyor mu?
Ofise dönüş anketinde 3 soru sorulmuş. Cevaplara baktığımızda ise %54 oranında büyük bir değişiklik beklerken, %42 oranında ise bazı ayarlamaların gerektiğini, %4 oranında ise eskisi gibi devam edeceğine yönelik cevaplar alınmış. Anket sonuçlarına göre ofislerin kullanım alışkanlıkları ve geleneksel tasarımlarının değişmesi veya değişeceği yönünde bir tahminde bulunmak hiç de zor değil. Her ne kadar bu salt ofisler için sorulmuş bir soru olsa da esasında tüm kapalı alanlar için geçerli olacaktır. Örneğin okullar, AVM’ler, etkinlik alanları vb.
2021’de en çok hangi aktiviteler yer alacak?
Bu anket sonucuna, 2022 yılının bir fotoğrafı diyebiliriz. %40 gibi bir oranda işyerine dönüş çalışmaları yapılması ki bu noktada düzenlemeler gerekecek, çünkü ofislerin çalışma koşullarına uygun hale getirilmesi gerekecektir. Diğer taraftan hijyen ve güvenlik yine önemli olacak ve bu konuda çalışmaların devam edeceğini görebiliyoruz. Bunun yanı sıra dijital dönüşüm ile birlikte mevcut kullanılan alanlarda ihtiyaç fazlası alanlar oluşacağını ve bunların elden çıkarılmasına yönelik çalışmaların yer alacağını düşündürmektedir. Enerji yönetimi yine her zaman olduğu gibi listede yer alırken bunun yanı sarı artık çalışan üretkenliği ve verimliliği Tesis Yönetiminin ana konularından birisi haline geleceğini görmek hiç de yanıltıcı olmaz.
Anket ile ilgili yanıtları İngiltere’de Tesis Yönetimi sektöründe 4/3 oranında karar vericilik noktasında üst yönetimler tarafından 4/1 oranında ise orta düzey yöneticiler tarafından verildi. Dolayısı ile ortalamanın üzerinde vizyona sahip kişiler tarafından verilen bu cevapların bir çoğunu evrensel noktada kabul edebiliriz.
Sonuç olarak FM sektörü çalışanları, gelecek yıl için ihtiyatlı olarak iyimser bir bakış açısına sahipler.
Türkiye Gerçekleri ve Beklentiler
Tesis Yönetimi ülkemizde yavaş ama emin adımlar ile her yıl büyüyen ve profesyonelleşen bir sektör. Birkaç yıl öncesine kadar bile “Tesis Yönetimini” sektör olarak tanımlamakta zorlanırken günümüzde artık bütüncül yönetim firmalarının doğması ve büyümesi ile birlikte sektör paydaşları artık sadece sektörü tanımakla kalmıyor, sektörün zorlukları ve fırsatları ile ilgili olarak değerlendirmelerde bulunuyor. Diğer taraftan evet Tesis Yönetimi bir sektörü olsa da, bir çok kurum kendi iç yönetim (Tesis Yönetimi) modellerini yine Tesis Yönetimi sektörüne paralel olarak güncelliyor.
Bilindiği gibi üç tip yönetim şekli var. 1) Kurumlar yönetimi kendisi üstlenebiliyor, 2) Bir tesis yönetimi firması ile birlikte yönetebiliyor 3)Direkt olarak profesyonel bir tesis yönetimi ile birlikte ortaklaşa çalışabiliyor.
Öngörü raporu üç yönetim şeklini de kapsıyor. Çünkü sonuçta bu üç yönetim şekli esasında ortak hedef olan Tesis Yönetimi süreçlerini kapsamaktadır. Ve hatta bütüncül yönetim anlayışına henüz geçmemiş güvenlik, temizlik, teknik hizmetler gibi dikey uzmanlık hizmeti veren firmaları bile kapsayacak şekilde analiz etmeye çalıştım. Dolayısıyla bu raporun, Tesis Yönetimi profesyonelleri ve Tesis Yönetimi paydaşları için yol gösterecek nitelikte olduğunu düşünmekteyim.
Teknolojinin hızla ilerlemesi, dünya nüfusunun artışı, kaynakları her geçen gün azalması ve her şeyin üstünde pandeminin etkisi tüm sektörlerde büyük bir dönüşüm seferberliği başlattı. Eğer yönetim stratejiniz bu dönüşüme katılmaz ise rekabette yara alacak ve mevcut durumunu korumakta zorlanacaktır.
Artık hiç bir şey eskisi gibi değil.
2022 ve sonrası için tüm zorluklara göğüs germek ve krizlerden fırsat çıkarmak için sektörün daha çevik olması gerekecek.
Tesis Yönetiminde İnsan Faktörü
Gelişmiş ülkelerden özellikli Tesis Yönetimi gibi uçtan uca salt hizmet üreten firmalar, direkt olarak en güçlü unsurun insan olduğunun farkında. Dolayısıyla artık rekabette avantaj sağlamak için doğru kişinin doğru bir yönetim anlayışıyla istihdam edilmesi gerekiyor. Bunun için sektör bir takım düzenlemeler ve yönetim politika değişikliğine gidebilir. Mevcut düzende sadece stratejik rollerde çalışanlar için ileri düzey yetkinlik aranırken, yeni düzende operatif çalışanlarda için de üst düzey yetkinlik beklentisi oluşması beklenmekte. Operatif çalışanların yetkinlikleri arttıkça organizasyon içinde rollerinin de paralel bir şekilde artacağını beklemekteyim.
Çalışan Profili
Tesis Yönetiminde çalışan profilinin %90’ı emek yoğun iş gücü oluşturmaktadır. Sektör çalışanın salt işini iyi yapması karşılığında, sosyal haklarını ve maaşını ödeme yükümlülüğü ile sınırlandırmıştır. Fakat yoğun emek işgücünü sağlayan çalışanlar için bir kariyer planlaması yoktur. Gelecekte performansı yüksek çalışanları öne çıkarmak ve elinde tutmak için sadece beyaz yakalıları değil yoğun emek iş gücü sağlayan mavi yaka çalışanları için ciddi bir kariyer planlaması yapması gerekecektir. Böylece kariyer planına sahip çalışanlar işine daha çok sahip çıkarak öz sorumluluklarıyla, operasyonel verimliliklerini arttıracağını düşünüyorum. En büyük gider kalemlerinden birisi olan çalışan maliyetlerini verimlilik artışı ile azaltacaklardır. Kariyer planı ile sağlanacak öz sorumluluk sayesinde her bir çalışan daha fazla sorumluluk ve gelir amacıyla daha verimli ve proaktif çalışacaktır. Bunun için Tesis Yönetimi firmalarının tüm çalışanları için bir kariyer planlaması yapması kaçınılmaz olacaktır.
Çevik Yönetim
Pandemi ile gördük ki eski hantal silolara bölünmüş yönetim şekli artık geçerli değil. Her gün yeni ve eşsiz deneyimleri birlikte getiriyor. Dolayısıyla her an esnek ve hızlı kararlar almak ve uygulamak çok önemli. Yönetime yönelik sorumluluklar yukarıdan aşağı değil yatay olarak bölünebilmeli. Her bir kararın “performansı ve başarısı” örnek teşkil ederek tüm organizasyon içinde kopyalanmalı ve en iyi uygulamalar olarak değerlendirilmelidir. Bir yönetim şeklini her defasında deneme yanılma yöntemi ile test etmekten ziyade başarısı sağlanmış kararların yönetim modelini oluşturacak bir senaryo haline getirilmesi zorunludur. Değişen müşteri anlayışı zaten çevik yönetimi zorunlu hale getiriyor. Artık sektörden; sadece hizmet değil, uçtan uca bir deneyim yönetimi beklentisi oluşmuş durumda. Her bir hizmet özel ve eşsiz bir deneyim sunacak şekilde düzenlenmeli.
Yönetişim
Yönetişim toplum ve devlet arasındaki ilişkilerde karşılıklı etkileşime dayalı yönetim şeklidir. Her geçen gün güncellenen yasal mevzuatlar ve özellikle pandemi etkisi ile birlikte yönetim salt bir yönetim kurulunun veya genel müdürün alacağı kararlar ile sınırlı tutulmamalı. Her bir kararın sosyal, teknik, mali ve yasal olarak sonuçlarının öngörülmesi gerekmektedir. Bir kararın mali olarak kazancı olurken, yasal olarak cezası çıkabilir. Böylece kurum görece olarak kazançlı gibi gözükebilir ama esasında sadece para kaybetmez ayrıca itibar kaybına uğrayabilir. Dolayısı ile artık klasik yönetimden ziyade, Tesis Yönetim firmalarının 360 derece değerleme yapacağı bir yönetişim modeline geçiş yapmasını kaçınılmaz olarak değerlendirmek mümkündür.
Eğitim
Tesis Yönetimi sektörü çalışanlarının eğitim düzeyi maalesef bir çok sektörden geridir. Düşük eğitim düzeyi bir taraftan avantaj iken diğer taraftan dezavantajdır. Artık yüzey temizliği bile yapılırken çalışanın hangi deterjanın nasıl bir kimyasal etkisi var bilmesi gerekiyor. Dolayısıyla ürünlerin MSDS raporlarını okumayı ve anlamlandırmayı bilmelidir. Bu sadece küçük bir örnektir. Yasal olarak verilmesi gereken İSG eğitimleri dışında çalışanların beşeri kabiliyetlerini arttıracak veya güçlendirecek eğitimlerde verilmesi sağlanmalıdır. Mevcut binaları yönetirken teknolojiyi ıskalamak olağan dışı bir tecrübe olarak gözlemlenirken teknolojiye ait fuar ve etkinliklere ziyaret desteklenmelidir. Bunun bir üst seviyesi ise “kendi teknolojisini ve hizmetlerini geliştiren Tesis Yönetimi Firmaları” organizasyonlar, fuar ve etkinliklere salt ziyaretçi olarak değil katılımcı olarak katılmalarıdır. Eğitime ağırlık veren Tesis Yönetimi organizasyonları daha inovatif ve daha lider pozisyon sağlayabilir. Değişime ayak uydurmak sadece ve sadece eğitimle birlikte olabilir.
İnovasyon
Eğitim ve değişim inovasyonu birlikte getirecektir. Organizasyonlar, yenilikçi fikirleri destekleyerek meydan okuyan ve hatta yıkıcı olarak tanımlanan inovasyonlara fırsat vermelidir. İnovasyonları kategorik olarak tanımlayarak, pazar, teknoloji, finans, deneyim, hizmet, operasyon olarak mikro düzeylerde inceleyerek küçük ama etkili değişimleri sağlamalıdır. Bu bazen bir hizmet modelini değiştirirken hizmet sırasında kullanılan bir sarf malzemenin içeriğini bile değiştirebilir.
Çevre
Çevre yönetimi, gelişmiş ülkelerde yasal süreçler ile sınırlandırılmışken, ülkemizde henüz çok yeni olarak yasal zemin oluşturulmuştur. Her ne kadar kurumsal firmaların bir çoğu bunu yasal uyum ve itibar olarak yapıyor olsa da artık çevre yönetimi zorunlu bir iş süreci haline gelecektir. Kaynak kullanımı, atıkların yerinde ayrıştırılması, geri dönüşüm ve faaliyetlerden doğan karbon salınımı gibi metriklerin ölçülmesi, raporlanması, geliştirici ve iyileştirici faaliyetlerin yapılması ve hedeflerin verilmesi bu konuda KPI modellerinin oluşturulması gerekir. Sadece çevre yönetimi bile Tesis Yönetim sektörüne, yeni bir pazar oluşturacak güçlü bir çalışma alanıdır. Çevre yönetimi konusunda kendisini geliştiren, çalışma biçimini ve teknolojisini bu konuda iyileştiren organizasyonlar bir adım önde olacaktır.
Teşekkürler
Sorumluluk reddi ve içerik paylaşımı : İç görü raporunun mülkiyet hakkın www.tesisyoneticisi.com sitesine aittir. İç görü raporu izinsiz olarak kopyalanamaz ve alıntı olarak dahi yayınlanamaz. Tesis Yönetimi 2022 iç görü raporu herhangi bir ücret karşılığında satılamaz ve ticarileştirilemez, herhangi bir akademide veya eğitim kurumunda derse veya müfredata dahil edilemez. İç görü raporunda olası hatalardan dolayı raporu hazırlayan sorumlu tutulamaz. Tesis Yönetimi 2022 iç görü raporu ile ilgili soru ve görüşlerinizi lütfen iletişim sayfandan bize ulaşarak iletebilirsiniz.
