Ticari Gayrimenkul Kiralama Nasıl Yapılır
Ticari gayrimenkul kiralama, bireysel gayrimenkul gibi gözükse de esasında çok farklı dinamikleri olan ve konusunda uzman profesyoneller tarafından takip edilmesi gereken işletmeler yoğun risk içerin operasyonlardır. Dolayısıyla gayrimenkul kiralama, her ne kadar kendi dinamikleri içinde basit bir operasyon gibi gözükse de, kendi halinde oluruna bırakılacak bir operasyon değildir.
Bir lokasyonu kiralamadan önce bazı soruları cevaplamamız gerekmektedir?
1- Kiralama operasyonuna nereden başlamalıyız?
Öncelikli olarak, yönetim tarafından taşınma lokasyonu belirlenmiş olmalıdır. Eğer belirlenmediyse, saha araştırması yapılarak yaklaşık m2 kira maliyetleri çıkarılmalı ve yönetim onayına sunulmalıdır. Örneğin, Maslak kira maliyetleri, Beylikdüzü kira maliyetlerinden daha yüksektir. Dolayısı ile maliyet etkin bir kiralama süreci mi, yoksa stratejik etkin bir kiralama yöntemi mi bilinmesi gerekiyor. Kısaca kiralama operasyonlarına kiralanacak bölge, kiralama amacı ve bütçe ile başlanmalıdır.
2- Operayonu kimler takip edecek?
Eğer büyük bir kiralama işi yapılacaksa bu kiralamaya sadece kiralama operasyonunu yapacak kişi değil aynı zamanda konusunda uzman paydaşlardan da destek almak gerekir. Kiralama süreçlerinin hukuki boyutu için hukuk görüşü, teknik boyutu için teknik uzman görüşü, güvenlik için güvenlik hizmetleri, sağlık için iş sağlığı görevlileri, ödeme ve bütçe için mali işler uzmanından destek alınması her zaman faydalı olacaktır. Diğer taraftan amaca uygun olarak denetim firması, exper raporu, statik rapor vb. bir çok rapor alınabilir. Ayrıca tadilat ve dekorasyon gerekecekse maliyetlerin de belirlenmesi gerekir. Eğer bu süreçleri hakkıyla yapamazsanız daha sonra çıkar çatışması ile birlikte ilave korkunç maliyetler çıkabilir.
3- Kiralama operasyonları tahmin edilen maliyetlere uygun mu?
Operasyonu planlarken her bir aşamasına yönelik maliyet tahminleri yapılması ve bütçeye uygun olarak gerekli revizyonların olabildiği kadar erkenden değerlendirilmesi kira maliyet yönetimi açısından kritik süreçlerdir. Atlayacağınız her maliyet kalemi daha sonradan yönetime sunacağınız ilave bütçe ve onayları süreci zorlaştıracaktır. Bütçeye uygun olarak, lokasyon, tadilat ve taşınma işlerinin yapılması kiralama operasyonlarının temelidir.
4- Tadilat ve taşınma sürecini yönetebilecek miyiz?
Belki 10-20 kişilik bir ticari gayrimenkul kiralamanın tadilat ve operasyonları ileri proje değerlendirme ve uzmanlık gerekmeye bilir ama yüzlerce ve hatta binlerce kişinin taşınacağı bir ticari gayrimenkul gerçekten uçtan uca proje yönetimi yaparak yönetebilirsiniz. Taşınma süreci, tadilat ile ilgili bütçe temini, müteahhitlerin belirlenmesi, projenin oluşturulması, yasal başvuruların yapılması, yıkım söküm işleri, inşaat ve dekorasyon uygulama işleri ve nihayetinde temizlik ve taşınma ile son bulur. Sonrasında ise eğer tesis profesyonel bir yönetime ihtiyaç duyuluyorsa bina ve sakinlerin yoğunluğuna uygun olarak tesis yönetim ekiplerinin oluşturulması gerekir.
5-Performansı nasıl değerlendireceğiz?
Kiralama, taşınma ve sonrası tesis yönetimi performansını stratejik ve operasyonel anlamda iki türde ölçmekte her zaman fayda vardır. Dolayı ile tüm performans metrikleri çıkarıldıktan sonra buna uygun SLA ve KPI modellemesi oluşturulmalı ve anlık olarak izleme, ölçüm ve analizler yapılarak performans değerlendirmesi yapılabilir.
6-Çıkış planımız var mı?
Kiralarken kontrat maddeleri ve kontrat süresi aslında bir nevi kiralanan tesisin çıkış planıdır. Sözleşme süresi veya tek taraflı fesih maddeleri ve bu maddelerin gerçekleştirilecek fiillerin oluşması çıkış sürecini başlatacaktır. Çıkış süreci başlarken yeni bir tesis kiralama veya satınalma sürecinin başlatılması ve aynı zamanda mevcut tesisin kontrat maddelerine uygun olarak terk edilmesi gerekecektir. Bu yüzden kontrat ilk yapılırken en hızlı ve en düşük maliyetli ve hukuki süreçlere uygun bir çıkış stratejisinin yapılması daha sonrada taşınma sürecini oldukça kolaylaştıracaktır.
